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2019年,房价暴跌和楼市崩盘依然不会发生
     来源:腾讯证券微信号   

  虽然公历2019年已经过去一个月了,但大多数中国人更倾向于以春节为年度的分界线——过了除夕才是新年。春节期间,走亲访友,除了“你怎么还不找男(女)朋友”,“你打算什么时候结婚”外,“你买房了吗”是必被亲戚问到的N个问题之一。

  2018年,楼市调控政策密集,全年房地产调控合计450次,刷新历史纪录,同比2017年大幅上涨75%。密集的调控——特别是7o31政治局会议“坚决遏制房价上涨”之后,市场迅速转冷,不少城市房价出现微跌,潜在购房者的观望情绪浓厚,各种耸人听闻的消息也开始满天飞。2019年楼市会怎么走,是大家非常关心的问题。

  各种指标表明,2019年楼市会保持平稳发展,但分化会加剧——一二线有望回暖并存在上涨压力,而三四线的政策会逐步松动,但下行压力大,丧失投资价值。

  暴跌和崩盘是幻想,楼市还将保持平稳

  尚未买房,或者觉得自己买不起房的群体,总是希望房价暴跌甚至整个楼市崩盘,这样自己就可以捡漏了。去年下半年,伴随着一些城市的房价出现下跌,众多房地产开发企业面对跌跌不休的股价开启“护盘”模式,似乎下跌的拐点已经确立了。然而,鉴于房地产是周期之母,房价大跌会诱发系统性风险,政府绝不会让这种情况出现。

  早在去年12月24日的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部长王蒙徽提出了2019年十个方面的工作重点,其中就包括“稳地价稳房价稳预期”的“三稳”。

  稳的意思就是不大涨也不大跌。要知道,远一点上个世纪日本的楼市出现过崩盘,近一点,次贷危机中美国全国的房价跌了40%左右。我们怎么稳?凭啥?

  经济学理论告诉我们,供需决定市场价格,而我国地方政府恰恰可以调节房子的供给和需求。

  首先是调节供应

  本轮的楼市周期始于2015年的去存库,至今已历经4年有余,期间投资稳步回升,销售迭创新高,同时调控的严厉程度也创下了历史之最。

  去库存是因为2015年时,大多数城市的库存高企;调控不断加码,是因为凶猛的去库存政策下,各地库存告急,房价猛涨。数据显示,2015年1月份以来,全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,其中一城市库存连续34个月同比下跌,二线城市连续42个月同比下跌,三线城市连续38个月同比下跌……

  为何?因为政府一边大力去库存,一边严格控制土地的供给,土地供给少了,新房的供应量自然就少了,而需求还增加了,库存自然急剧减少。

  当上行压力较大时,地方政府可以加大土地供给,在供给端抑制房价过快上涨;当面临下行压力时,地方政府可以减少土地供给,稳住房价。

  以前,有些房地产企业拿了土地之后捂着不开发,现在不少地方政府明文规定“拿地1年后不动工、4年后不竣工,就要按闲置土地处理”!

  对已经以二手房交易为主的城市,地方政府同样可以通过“限售”、税收政策(比如不满两年要交5.6%的增值税)等增大二手房流通的难度,调节二手房入市数量。